中新網7月3日電7月2日,方興地產(00817.HK)分拆的酒店業務平臺金茂投資(06139.HK)正式在香港掛牌上市。
  透過金茂投資公佈的招股說明書以及財務報表可窺一斑:自2012年開始,隨著國內經濟增長趨緩及中央“八項規定”的出台,高端酒店遭遇“寒潮”,收入下滑;但仍有一些五星級酒店盈利驚人,遠超房地產開發投資利潤。
   高回報率
  金茂投資是專註於中國酒店業的固定單一投資信托,集團於1993年成立。現擁有6家已完工的酒店:上海金茂大廈(含酒店和辦公樓)、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW 萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明凱悅酒店。以及2家開發中的酒店,即北京王府井金茂萬麗酒店和麗江凱悅大酒店,總建築面積約44萬平方米。
  分析其財務報表可以發現,近幾年酒店業收入有下滑的趨勢。招股說明書顯示,2011年方興酒店板塊收入為26.858億港元,2012年收入為26.491億港元,2013年收入為26.342億港元。
  近年反腐力度加大,特別是國八條的影響,會議及公務旅游下降,影響了酒店客房及餐飲收入。受影響最大的區域是北京。北京威斯汀酒店,2012年日平均可出租客房收入為1449港元,2013年這一數據下降為1225元。不過,方興管理層認為,儘管受到了宏觀形勢的衝擊,但酒店業務收入下滑有限,平均每年不足2%。
  金茂投資管理層認為,雖然政府對於公共消費有所管控,但私人領域的消費增長強勁,成為高端酒店的新型推動力。方興旗下酒店,公司客戶約占60%,而金茂三亞麗思卡爾頓酒店個人客戶占比高達80%。反腐敗措施只對公務旅游及部分會務需求帶來影響,而不會影響度假型游客。
  支撐其判斷的是一組數據。據國家旅游局資料,2007年至2012年,國內游客人數平均每年增長13%,境內旅游的總收入平均每年增長24%。另據聯合國世界旅游組織的數據,按 2011年國際入境游客人數計,中國亦成為第三受外國游客歡迎的旅游目的地。
  與較發達的國家相比,中國酒店行業仍然處於發展初期。根據歐睿信息咨詢公司的資料,截至2012年,中國每千人有8.4間酒店客房,而美國每千人有13.6間酒店客房。
  曾有開發商在接受21世紀經濟報道記者採訪時稱,80%以上的酒店都在虧損。但金茂投資旗下酒店盈利情況驚人。2011年金茂投資對應毛利為15.776億港元,毛利率高達58.7%。2012年和2013年酒店業務的毛利率分別達到59.5%及58%。鮮有開發商能與之相比。
   醉翁之意不在“酒”
  金茂(中國)投資控股主席及非執行董事何操在6月18日召開的新聞發佈會上指出,方興地產既有開髮型物業,又有持有型物業,還有物業租賃,但這幾塊業務集中在一起,公司價值並沒有充分的體現。分拆上市也並非迫於資金壓力。如果按照市場價格出售金茂大廈,售價將超過100億元。方興分拆酒店業務上市,能釋放酒店資產的價值,以及對資源進行更明確及有效的配置。海通證券表示,方興地產股價較2014年資產凈值折讓超過60%,而酒店方面估值更是嚴重偏低,折讓超過70%。
  一直以來,方興堅持持有和銷售的“雙輪驅動”策略,酒店可以提供穩定的現金流。但良好的酒店品牌,被證明有助於推動其住宅品牌的後來居上。盈利情況最佳的金茂大廈1998年就已落成,而方興地產2009年才開始在住宅開發領域全面擴張。
  目前,包括富力(02777.HK)、碧桂園(02007.HK)、世茂房地產(0649.HK)都在大規模建酒店,尤其在一些郊區大盤和旅游地產項目中,酒店甚至成為標配。
  碧桂園一位中層向21世紀經濟報道記者指出,星級酒店品牌效果明顯,對於郊區大盤品牌塑造具有特殊的意義。星級酒店作為會所的升級,對內服務於社區居民,同時對外可以廣納客源,接待商務客戶。酒店可作為集團內部接待、培訓等用途,節省費用開支。另外,酒店日常經營性現金流大,而且酒店當年的折舊費用、無形資產攤銷等都可以產生現金流。自建酒店還可向金融擔保機構抵押貸款,成為開發商的臨時資金“蓄水池”。
  亦有一些開發商建立了自己的酒店管理品牌。例如,萬達集團、今典集團。金茂投資管理層稱,不排除未來通過自建或併購酒店管理品牌輸出管理等,但當前還是會繼續堅持與知名國際酒店管理品牌合作,繼續擴大金茂投資的品牌知名度。  (原標題:高端酒店毛利超過開發商 方興地產分拆金茂投資上市)
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